核心观点：
1.房屋买受人已经交付全部价款并实际入住，即使未办理过户登记，应优先保护买受人对房屋的占有和使用等相关权益。进一步而言，对于此种情况下基于房屋征收取得的补偿权益也应归于房屋买受人。涉案房屋买卖协议已成立多年，且买受人居住多年，事实上已形成对该房屋社会观念上和生活上的依赖。征收补偿的目的是对现实居住人丧失居住场所的补偿和安慰，货币补偿安置方式是给现实居住人另觅住所或过渡性安置的经济支持，将被征收房屋补偿给现实居住人符合房屋征收补偿的目的。
2.出卖人与买受人签订的房屋买卖协议书明确约定，涉案房屋如被征收，所获补偿权益由买受人享有。被征收人因房屋征收获得补偿的权利，实际上是一种财产权，现行法律法规并未限制或禁止对该项权利的转让、变更或者放弃。出卖人与买受人签订的房屋买卖协议书中关于房屋征收补偿权益转让的条款，系协议双方当事人真实意思的表示，亦不存在违反《民法典》关于合同无效的法定情形，并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。
3.征收房屋时房屋已经进行交易但未办理过户登记的，如果房屋征收部门直接对房屋出卖人给予补偿，可能会导致房屋买受人拒绝搬迁的现象出现，而且房屋买受人支付购房款却无法获得房屋征收补偿，进而只能再通过其他途径向出卖人主张债权，不利于社会的和谐稳定。对于这种情况，如果买卖双方存在争议，房屋征收部门应当依据人民法院或者仲裁机构作出的生效司法文书的内容确定房屋所有权人，如果补偿方案确定的签约期限届满争议仍未解决的，则可按房屋所有权人不明确，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。
法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。一般而言，实施国有土地上房屋征收，被征收人应当为被征收房屋的所有权人。但在实践中，被征收房屋已经进行交易但未办理过户登记的现象较为常见。依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，房屋所有权的变更以登记为要件，故房屋买卖未办理过户登记的房屋所有权仍归房屋出卖人所有，买受人仅享有根据合同约定要求出卖人交付房屋、配合办理过户的债权。征收房屋时房屋已经进行交易但未办理过户登记的，如果房屋征收部门直接对房屋出卖人给予补偿，可能会导致房屋买受人拒绝搬迁的现象出现，而且房屋买受人支付购房款却无法获得房屋征收补偿，进而只能再通过其他途径向出卖人主张债权，也不利于减少社会矛盾，人为增加诉累，不利于社会的和谐稳定。对于这种情况，如果买卖双方存在争议，房屋征收部门应当依据人民法院或者仲裁机构作出的生效司法文书的内容确定房屋所有权人，如果补偿方案确定的签约期限届满争议仍未解决的，则可按房屋所有权人不明确，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。
陈X直接提起本案行政诉讼，请求确认市住建局与孙X签订的补偿协议无效。如前所述，判断该补偿协议是否有效，应当取决于陈X与孙X签订的《协议书》中约定的将该房屋权证规定的所有权益（包括房屋拆迁或征用时的补偿）条款是否有效。房屋买卖协议及房屋所有权是否转移，应当通过民事途径予以解决，一般情况下不属于房屋征收补偿案件的审查范围。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款的规定，在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。但是，即使当事人未申请一并解决相关民事争议亦未另行提起民事诉讼，法院也可以在行政诉讼案件审理过程中，将与被诉行政行为相关联的民事争议一并进行审查，并对该民事争议作出裁断，以此为基础对被诉行政行为的合法性进行审查。这种审理方式符合新修订的行政诉讼法第一条所确定的立法目的，有利于公正、及时审理行政案件，解决行政争议，即可以提高审判效率，又可以实质性化解争议，减少当事人诉累，保障公民的合法权益。本案中，虽然陈X未就房屋所有权的归属及房屋买卖协议的效力问题另行提起民事诉讼，亦未在本案中申请一并解决相关民事争议，但一、二审法院直接对买卖协议条款的效力进行认定并进而对补偿协议的合法性作出裁判，符合上述裁判思路，并无不当，本院予以支持。
本案中，涉案房屋征收补偿的权益应当归于孙X。首先，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，陈X与孙X签订的《协议书》明确约定，涉案房屋如被征收，所获补偿权益由孙X享有。被征收人因房屋征收获得补偿的权利，实际上是一种财产权，现行法律法规并未限制或禁止对该项权利的转让、变更或者放弃。陈X与孙X签订的《协议书》中关于房屋征收补偿权益转让的条款，系协议双方当事人真实意思的表示，亦不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效的法定情形，并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述规定，房屋买受人已经交付全部价款并实际入住，即使未办理过户登记，也可以排除对房屋的执行，即在此情况下应优先保护买受人对房屋的占有和使用等相关权益。进一步而言，对于此种情况下基于房屋征收取得的补偿权益也应归于房屋买受人。第三，涉案房屋买卖协议已成立多年，且孙X居住多年，事实上已形成对该房屋社会观念上和生活上的依赖。征收补偿的目的是对现实居住人丧失居住场所的补偿和安慰，货币补偿安置方式是给现实居住人另觅住所或过渡性安置的经济支持，将被征收房屋补偿给现实居住人符合房屋征收补偿的目的。从陈X的角度而言，其于2008年已将涉案房屋出卖给孙X，且已获得相应价款，其利益并不会因房屋被征收而受损获得不到保护。涉案房屋在征收时的评估价格远超该房屋出卖时的价款，陈X要求获得安置补偿价款，亦有违公平原则。
鉴于陈X与孙X有关涉案房屋征收补偿权益转让的条款合法有效，市住建局根据补偿安置方案第三条三项的规定，与孙X签订补偿协议，补偿对象并无不当，程序合法。
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