在房屋征收实践中，“房屋登记在谁名下”与“补偿款应给谁”并不总是完全一致。尤其是在房屋早已交易、但未办理过户登记的情况下，一旦遇到征收，极易引发补偿对象之争。本案正是一起典型的“未过户房屋遇征收，补偿权归属如何认定”的行政诉讼案件，对类似情形具有重要参考价值。
案情回放
涉案房屋位于三亚市邮电局宿舍第三幢702房，原系陈某所在单位的集资房，产权登记在陈某名下，登记面积81.32平方米，占有份额为80%。2008年，陈某因资金周转需要，与孙某签订《协议书》，约定孙某借款18万元给陈某，陈某以其单位住房作价抵偿，并明确约定：如房屋将来被征收，所有拆迁补偿权益均归孙某享有。同日，陈某向孙某出具收据，确认收取房款。
此后，房屋虽未办理产权过户，但孙某长期实际居住、使用该房屋。
2015年，三亚市政府启动棚户区改造项目，涉案房屋被纳入征收范围。根据补偿方案，涉案房屋的货币补偿总额为140余万元。征收实施单位三亚市住建局在征收过程中，直接与孙某签订了货币补偿安置协议。
陈某随后提出异议，认为自己仍是登记产权人，补偿款应支付给自己，并提起行政诉讼，请求确认征收补偿协议无效，同时要求政府向其支付全部补偿款。
争议焦点
围绕本案，核心争议集中在三个问题上：
第一，未办理过户的房屋，在征收中补偿对象应如何确定？
第二，早年签订的房屋协议中关于“拆迁补偿权益归属”的约定是否有效？
第三，征收部门在产权存在争议的情况下，直接与买受人签约是否合法？
法院观点
一审法院认为，房屋产权仍登记在陈某名下，孙某仅凭协议并不当然取得全部补偿权益，在产权争议未解决前，征收部门直接与孙某签约，证据不足，程序违法，故确认补偿协议无效。
但二审法院及再审法院则持不同观点。
法院明确指出：
房屋征收补偿权益本质上是一种财产权利，法律并未禁止当事人通过合同约定对该项权益进行转让或处分。
陈某与孙某签订的《协议书》系双方真实意思表示，其中关于“房屋被征收时补偿权益归孙某所有”的约定，不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。
虽然涉案房屋未完成产权登记变更，但孙某已支付全部价款并长期实际居住，形成了稳定的占有和生活依赖。从征收补偿的目的看，补偿更应保障现实居住人因丧失居住条件而获得合理安置。
此外，补偿方案并未将“被征收人”严格限定为登记产权人，在此背景下，征收部门依据既有协议将补偿权益确认给孙某，并不违反法律规定。
最终，法院撤销一审判决，认定征收补偿协议合法有效，驳回陈某的全部诉讼请求。
律师解析
一方面，房屋所有权的变更原则上以登记为准；
另一方面，征收补偿并非单纯围绕产权证展开，而是兼顾合同约定、实际占有、生活依赖以及公平原则。
特别需要注意的是：
拆迁补偿权益可以独立于房屋产权进行约定和处分。
只要协议真实、合法、明确，即使房屋未完成过户，该类约定在征收中仍可能被法院支持。
对于出卖人而言，在已收取对价、明确约定补偿归属的情况下，再主张征收补偿，往往会被认定违反诚实信用原则。
维权建议
结合本案，律师提出以下实务建议：
第一，房屋交易后应尽快办理过户登记。
未过户房屋一旦遇到征收，极易引发补偿纠纷，增加维权成本。
第二，协议中涉及征收补偿条款，应写清、写明。
补偿归属、比例、范围越明确，后续争议越少。
第三，征收阶段如对补偿对象有异议，应尽早固定证据、依法主张。
包括合同、付款凭证、实际居住情况等，都是法院重点考量因素。
第四，切勿忽视“诚实信用原则”的约束。
已收款、已交付使用的情况下，再争取高额征收补偿，往往难以获得司法支持。
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涉案房屋位于三亚市邮电局宿舍第三幢702房，系陈某参加其所在单位集资所建房屋，产权证号为三土房（1997）字第××号，权利人为陈某，建筑面积81.32平方米，占有份额为80%。2008年9月5日，陈某与孙某签订《协议书》，主要内容为：“一、因孙某借给陈某18万元，陈某将现有单位住房抵偿给孙某作为还款金额。二、孙某依据本协议享受该房屋权证规定的所有权益（包括以后房屋拆迁重建或国家征用土地造成房屋被破坏的赔偿或其他因素造成的赔偿等）。”2008年9月7日，陈某给孙某出具收据，其主要内容为收到孙某购买其单位住房款18万元。2015年9月30日，三亚市政府作出三府（2015）193号《关于原武装部片区改造项目房屋征收决定》，涉案房屋在征收范围内。根据三府办（2015）266号《关于印发原武装部片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案的通知》（以下简称266号补偿安置方案），该方案明确被征收入为房屋及其他建筑物、地面附着物的合法产权人。依266号补偿安置方案确定的货币补偿标准，涉案房屋各项征收补偿款计1407800元。2015年10月15日，征收实施单位三亚市住建局与孙某签订房屋征收货币安置协议，将登记在陈某名下、位于三亚市邮电局宿舍楼第三栋702房的补偿权利给予孙某。2015年10月20日，陈某以其系该被征收房屋产权人为由，提出异议。后三亚市住建局申请对房屋所有权进行仲裁，海南仲裁委员会于2015年12月10日立案受理，案号为(2016)海仲（三）立字第56号。现尚未作出仲裁裁决。2016年3月15日，陈某以不存在仲裁协议或者仲裁条款，且其本人不愿意参加仲裁程序为由，向海南仲裁委员会提出仲裁管辖异议申请。该仲裁尚无仲裁结论。2016年3月24日，陈某提起本案行政诉讼，请求确认三亚市住建局与孙某签订的房屋征收货币安置协议无效；判令三亚市住建局和三亚市政府履行给付陈某房屋安置补偿费1407800元的补偿义务。
海南省三亚市中级人民法院（2016）琼02行初311号行政判决认为，首先，虽然陈某与孙某于2008年9月5日签订住房抵偿协议及该协议第二条约定关于拆补偿权利转让的内容。但依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条第一款之规定，陈某拆迁补偿权利要产生有效转让给孙某的法律效果，必须要同时具备二个条件：一是陈某与孙某拆迁补偿权利转让的约定合法有效；二是以债权人通知债务人转让为构成要件，未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，陈某虽与孙某有拆迁补偿权利转让的约定，但陈某不但未向三亚市住建局发出将补偿权利全部转让给孙某的通知，而且以异议书的方式作出相反的意思表示。故陈某的拆迁补偿权利尚未产生有效转让给孙某的法律效果。其次，三亚市住建局以孙某于2008年9月5日与陈某签订的《协议书》，作为其应取得全部补偿权利的依据。因陈某及孙某对该协议的性质、效力及房屋应占有的份额尚有争议，不具有《中华人民共和国物权法》第二十八条规定物权变更的效力，物权变更的效力应自法律文书生效时才能发生。仅凭孙某于2008年9月5日与陈某签订的《协议书》，不能作为该被征收房屋所有权已发生变更、孙某取得全部补偿权利的依据。该争议应由当事人通过民事途径予以解决，经生效法律文书确认各方权利后，再通过合法途径另行主张权利。故三亚市住建局以孙某作为被征收房屋所有权人，并与其于2015年l0月15日签订房屋征收货币安置协议的行政行为，主要证据不足，适用法律、行政法规错误，违反法定程序，依法应确认无效。对陈某要求三亚市住建局与三亚市政府履行给付陈某征收补偿款共计1407800元的诉讼请求，因陈某及孙某对该协议的性质、效力及房屋应占有的份额尚有争议，应先通过民事途径予以解决，经生效法律文书确认各方权利后，再通过合法途径另行主张权利，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决确认三亚市住建局与孙某签订的房屋征收货币安置协议无效并驳回陈某的其他诉讼请求。三亚市住建局不服一审判决，提起上诉。
海南省高级人民法院（2016）琼行终530号行政判决认为,本案的争议焦点在于三亚市住建局与孙某签订征收协议的行为是否违法以及三亚市政府、三亚市住建局是否负有向陈某作出房屋征收安置补偿义务的问题。根据本案查明的事实，涉案房屋原为陈某的单位集资房，直至被征收前，该房屋产权仍登记在陈某名下。然而，陈某与孙某于2008年9月5日签订的《协议书》中已经明确约定，涉案房屋如被国家征收，所获补偿权益由孙某享有。该协议系双方真实有效的约定，应受法律保护，协议双方均应按照诚实信用的原则，依法予以履行。此外，根据266号补偿安置方案，涉案房屋征收补偿安置方案关于被征收人的主体资格并未仅限定为登记的房屋所有权人。该方案中第三条三项规定：“被征收人没有房屋所有权证书但有合法手续的房屋，可予确认并进行补偿”。孙某虽然没有通过办理不动产变更登记取得涉案房屋的所有权，但根据其与陈某达成的协议约定，孙某有权取得包括房屋征收补偿受益权在内的相关权益。在此情况下，三亚市住建局与孙某就涉案房屋的征收补偿安置事宜签订征收协议，具有事实根据，也符合房屋征收补偿安置方案的规定，并未违反法律规定。一审认为陈某和孙某虽然签订协议书，但陈某作为债权人没有通知作为债务人的三亚市住建局，导致相关拆迁补偿权利没有产生转让的法律效果，从而认定三亚市住建局与孙某签订的征收协议无效。该院认为，陈某与孙某于2008年9月5日签订协议书时，尚未发生涉案房屋征收补偿行为，且三亚市住建局也并非协议书的签订主体，故一审依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条第一款的规定认定被诉征收协议无效，属适用法律错误。综上，三亚市政府和三亚市住建局作出的被诉房屋征收补偿安置行为，事实清楚，证据充分，不违反法律规定。陈某的主张缺乏事实根据和法律依据，其诉讼主张违反协议约定和诚实信用原则，不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项、第六十九条之规定，判决撤销一审判决并改判驳回陈某的全部诉讼请求。
陈某申请再审称：1.二审未对266号补偿安置方案的内容进行合法性审查就径直适用属于适用法律错误；2.查明和认定民事争议错误，本案中没有任何一方请求在本案的行政诉讼中一并处理该民事争议。故二审法院在本案中一并处理涉案房屋的民事所有权争议错误；3.《协议书》只涉及涉案房屋80%物权交易，三亚市住建局认定孙某享有100%的所有权益，认定事实严重错误。请求撤销二审判决，依法维持一审判决或者发回重审。
三亚市政府答辩称：1.一审判决错误适用《合同法》规定认定物权关系，二审判决依法纠正并无不当；2.二审法院以征收协议的合法性为争议焦点进行判决并无不当；陈某在一、二审期间均未提出合法性审查问题，应不予支持；266号补偿安置方案的相应内容符合相关规定；3.对孙某进行补偿符合266号补偿安置方案的规定。请求驳回陈某的再审申请。
三亚市住建局提交书面答辩意见。庭审中答辩称，同意三亚市政府的意见，并认为陈某与孙某2008年9月5日签订的协议书存在两个法律关系，一个是房屋所有权转让关系，一个是房屋征收补偿权益。只要双方签订的协议书成立、生效，房屋的征收补偿权益归孙某享有。三亚市住建局和三亚市政府作为棚改项目征收实施单位在尊重历史、事实、尊重契约精神的原则下，认定孙某为涉案房屋征收补偿权益权利人符合事实、法律规定。
本院经审查认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。一般而言，实施国有土地上房屋征收，被征收人应当为被征收房屋的所有权人。但在实践中，被征收房屋已经进行交易但未办理过户登记的现象较为常见。依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，房屋所有权的变更以登记为要件，故房屋买卖未办理过户登记的房屋所有权仍归房屋出卖人所有，买受人仅享有根据合同约定要求出卖人交付房屋、配合办理过户的债权。征收房屋时房屋已经进行交易但未办理过户登记的，如果房屋征收部门直接对房屋出卖人给予补偿，可能会导致房屋买受人拒绝搬迁的现象出现，而且房屋买受人支付购房款却无法获得房屋征收补偿，进而只能再通过其他途径向出卖人主张债权，也不利于减少社会矛盾，人为增加诉累，不利于社会的和谐稳定。对于这种情况，如果买卖双方存在争议，房屋征收部门应当依据人民法院或者仲裁机构作出的生效司法文书的内容确定房屋所有权人，如果补偿方案确定的签约期限届满争议仍未解决的，则可按房屋所有权人不明确，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。本案中，涉案房屋登记在陈某名下，三亚市住建局未通过法定程序对被征收人进行确认，直接与房屋买受人孙某签订货币安置协议，确有不妥。其后三亚市住建局虽提出对涉案房屋的确权仲裁，但海南仲裁委并未作出具有法律效力的裁决文书，涉案房屋的所有权事实上仍存在争议。
陈某直接提起本案行政诉讼，请求确认三亚市住建局与孙某签订的补偿协议无效。如前所述，判断该补偿协议是否有效，应当取决于陈某与孙某签订的《协议书》中约定的将该房屋权证规定的所有权益（包括房屋拆迁或征用时的补偿）条款是否有效。房屋买卖协议及房屋所有权是否转移，应当通过民事途径予以解决，一般情况下不属于房屋征收补偿案件的审查范围。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款的规定，在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。但是，即使当事人未申请一并解决相关民事争议亦未另行提起民事诉讼，法院也可以在行政诉讼案件审理过程中，将与被诉行政行为相关联的民事争议一并进行审查，并对该民事争议作出裁断，以此为基础对被诉行政行为的合法性进行审查。这种审理方式符合新修订的行政诉讼法第一条所确定的立法目的，有利于公正、及时审理行政案件，解决行政争议，即可以提高审判效率，又可以实质性化解争议，减少当事人诉累，保障公民的合法权益。本案中，虽然陈某未就房屋所有权的归属及房屋买卖协议的效力问题另行提起民事诉讼，亦未在本案中申请一并解决相关民事争议，但一、二审法院直接对买卖协议条款的效力进行认定并进而对补偿协议的合法性作出裁判，符合上述裁判思路，并无不当，本院予以支持。陈某提出的本案没有任何一方请求一并处理该民事争议，原审查明和认定民事争议错误的主张，没有法律根据，本院不予支持。
本案中，涉案房屋征收补偿的权益应当归于孙某。首先，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，陈某与孙某签订的《协议书》明确约定，涉案房屋如被征收，所获补偿权益由孙某享有。被征收人因房屋征收获得补偿的权利，实际上是一种财产权，现行法律法规并未限制或禁止对该项权利的转让、变更或者放弃。陈某与孙某签订的《协议书》中关于房屋征收补偿权益转让的条款，系协议双方当事人真实意思的表示，亦不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效的法定情形，并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述规定，房屋买受人已经交付全部价款并实际入住，即使未办理过户登记，也可以排除对房屋的执行，即在此情况下应优先保护买受人对房屋的占有和使用等相关权益。进一步而言，对于此种情况下基于房屋征收取得的补偿权益也应归于房屋买受人。第三，涉案房屋买卖协议已成立多年，且孙某居住多年，事实上已形成对该房屋社会观念上和生活上的依赖。征收补偿的目的是对现实居住人丧失居住场所的补偿和安慰，货币补偿安置方式是给现实居住人另觅住所或过渡性安置的经济支持，将被征收房屋补偿给现实居住人符合房屋征收补偿的目的。从陈某的角度而言，其于2008年已将涉案房屋出卖给孙某，且已获得相应价款，其利益并不会因房屋被征收而受损获得不到保护。涉案房屋在征收时的评估价格远超该房屋出卖时的价款，陈某要求获得安置补偿价款，亦有违公平原则。
鉴于陈某与孙某有关涉案房屋征收补偿权益转让的条款合法有效，三亚市住建局根据266号补偿安置方案第三条三项的规定，与孙某签订补偿协议，补偿对象并无不当，程序合法，应予维持。一审以房屋所有权未完成转让、三亚市住建局以孙某为房屋所有权人与其签订安置补偿协议主要证不足，适用法律、行政法规错误，违反法定程序为由，判决确认三亚市住建局与孙某所签订的安置补偿协议无效，属适用法律错误，二审依法予以改判，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。
陈某主张《协议书》只涉及涉案房屋80%物权交易，三亚市住建局认定孙某享有100%的所有权益，认定事实严重错误。涉案房屋系陈某原所在单位修建的集资房，囿于当时政策原因在办理房产证时只注明80%产权。经本院询问，陈某及三亚市住建局均认可涉案房屋在征收时系依照100%产权予以补偿，且陈某所在单位并未对20%产权部分提出权益主张，而陈某亦未提供任何证据证明其对另20%产权补办过相关手续或者交付相应价款。故陈某的该项主张没有事实根据，本院不予支持。陈某还主张二审未对266号补偿安置方案的内容进行合法性审查，适用法律错误。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条、第十三条的规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案、市（县）级人民政府组织对征收补偿方案的论证及征求公众意见、组织听证会并修改方案等工作均应当在作出房屋征收决定之前进行，市（县）级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告，公告应当载明征收补偿方案。在审理房屋征收补偿决定或房屋征收补偿协议的案件中，征收补偿方案与房屋征收决定等行为是作出补偿的前置行为，除非该征收补偿方案具有重大且明显违法的情形，一般情况下不属于审查范围。266号补偿安置方案并无重大且明显违法的情形，二审未对该补偿安置方案进行审查，并不违反法律规定。陈某的该项主张缺乏事实及法律根据，本院不予支持。
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