导语
烂尾楼多年无人入住，最终被鉴定为整幢危楼并整体拆除。购房人能否以“强拆违法”为由要求确认拆除行为违法？能否按照房屋征收标准主张回迁安置？本案围绕危楼拆除与安置补偿展开，历经一审、二审及再审审查，法院均未支持购房人的诉求。案件对“危楼拆除”与“征收补偿”的区别，具有较强现实意义。
案情回放
涉案小区两栋楼始建于上世纪九十年代，后因多家公司参与开发、施工和销售，出现重复抵押、一房多卖等问题，工程停工，长期烂尾。大量购房人无法入住，也无法办理产权证。
二十多年后，市政府成立工作组推进问题化解，并公布拟回迁或退房款人员名单。原告被列为拟回迁安置对象之一。
由于楼体长期闲置，存在安全隐患，区政府委托专业机构进行鉴定。鉴定结论为整幢楼已严重影响结构安全，属于无修缮价值的危险房屋，必须立即停止使用或拆除。
在征求多数利害关系人意见并召开听证会后，区政府制定拆除方案，发布公告和搬离通知，最终组织实施整体拆除。之后，开发企业在原址新建楼房。
原告随后提起诉讼，请求确认拆除行为违法，并要求给予回迁安置。
争议焦点
本案主要涉及两个问题：
第一，区政府以“排除危险”为由实施整体拆除，是否合法、程序是否到位；
第二，原告能否按照国有土地房屋征收的标准，要求回迁安置。
法院观点
法院认为，涉案楼体经有资质的鉴定机构认定为整幢危险、无修缮价值，属于必须立即拆除的情形。区政府作为房屋安全管理部门，有权采取排险措施。
在程序上，区政府履行了征求意见、制定方案、公示通知、召开听证会、发布公告和催告等步骤，保障了利害关系人的陈述和申辩权利，程序并无明显违法。
因此，拆除行为属于排除安全隐患的行政措施，而非房屋征收行为。
关于回迁安置问题，法院指出，本案并非征收补偿案件，而是危楼拆除。原告被列入市政府工作组公布的拟回迁人员名单，但该名单属于问题化解措施，并非法律意义上的征收决定。原告如对安置安排有异议，应通过与政府协商或另行主张权利解决。
一审、二审均判决驳回原告诉求。再审审查阶段，法院亦认为原判认定事实清楚，适用法律并无实质性错误，裁定不予再审。
律师解析
第一，拆除性质不同，法律后果不同。若属于征收，应依法给予补偿安置；但若属于对危险房屋的排险措施，核心目的是消除公共安全隐患，其法律逻辑并不等同于征收。
第二，鉴定结论是基础证据。本案中，专业机构明确认定楼体整幢危险且无修缮价值，这为整体拆除提供了事实依据。若当事人对鉴定有异议，应及时申请复核或提出反证，否则较难推翻。
第三，程序合规性决定行政行为稳定性。区政府在拆除前履行了听证、公示、告知和催告等程序，法院据此认定程序合法。行政机关在涉及重大财产权益时，只要程序相对完备，司法审查通常较为审慎。
第四，工作组公布的“拟回迁名单”并不当然产生法定安置权。它更多是一种政策层面的协调方案，而非征收补偿决定。当事人若据此主张直接安置，往往缺乏明确法律依据。
维权建议
第一，面对危楼鉴定结果，应第一时间核查鉴定程序和结论，如有异议尽早申请复核或另行鉴定。
第二，要明确拆除行为性质。若属于排险措施，其救济路径与征收补偿并不相同。
第三，对政府发布的“拟安置”“拟回迁”名单，应理性判断其法律效力，避免误认为已取得确定性权利。
第四，烂尾楼问题往往涉及多方主体和历史遗留风险，维权路径可能包括民事索赔、行政协调等多种方式，应综合评估选择。
本案提示，在公共安全与个体权益之间，法院更强调危险排除的紧迫性。当楼体被认定为整幢危险且无修缮价值时，行政机关依法履行程序后实施拆除，通常难以被认定违法。购房人若主张权益，更应从权属关系和安置政策层面理性推进。
====================================================市中院一审查明，龙沙区民航小区2、3号楼始建于1994年，2000年停工，期间有多家公司先后参与投资开发、建设、施工和销售，造成该楼房重复抵押，重户严重，大部分购房户无法入住，形成烂尾楼。2013年6月6日，市政府成立工作组解决该烂尾楼。2014年4月1日，该工作组发布《民航小区2、3号楼拟定回迁及退房款人员名单》，并进行公布。陈X才等7人为民航小区3号楼拟回迁安置人员。由于该小区重复销售等情况致使购房户无法正式入户及办理相关手续。民航小区3号楼闲置多年，给周围居民日常生活造成了极大的安全隐患，龙沙区政府委派南航街道办事处向市房屋安全管理鉴定站申请对民航小区3号楼房屋安全进行鉴定。2014年8月14日，市房屋安全管理鉴定站出具《房屋安全鉴定报告》及《危险房屋通知书》，民航小区3号楼被鉴定结论为：“所鉴定房屋安全性登记综合评价为Dsu级，即严重影响整体承载的鉴定单元，必须立即采取解危加固措施或拆除。”处理意见为：“民航3号房屋存在的问题已严重影响房屋承载能力，已产生失稳破坏，必须立即停止使用或拆除，并在危险构件下方设置警示标志，以防塌落伤人。”根据鉴定报告及危险房屋通知单，龙沙区政府委派相关部门对该小区采取相应的防护措施。龙沙区政府依据《民航小区2、3号楼拟定回迁及退房款人员名单》向涉及3号楼的88人征求意见，其中利害相关人中有73人同意拆扒民航小区3号楼，比例占82.95%，占绝大多数，龙沙区政府决定对民航小区3号楼实施拆除。2015年7月8日，龙沙区政府为了确保不出现安全事故，保障利害相关人及周边群众的人身安全，依据《市城市房屋安全管理条例》，制定《龙沙区民航小区3号楼拆除实施方案》，成立危楼拆除工作领导小组，并将《危险房屋通知书》进行张贴。2015年8月5日，组织召开民航小区3号楼危楼拆除听证会，相关部门工作人员、人大代表、政协委员及包括陈X才在内的民航小区3号楼利害相关人员代表参加了会议。2015年8月7日，龙沙区政府发布通告，告知利害相关人员如有异议，可通过司法程序主张权利，自通告发布之日起三日后予以拆除，并要求住户尽快搬离。2015年8月10日，龙沙区住房和城乡建设局及城市管理局给陈X才及陈守忠等7人下发了及时搬出通知。2015年8月13日，龙沙区政府组织相关部门对民航小区3号楼予以拆除。后博大公司在该地点新建了楼房。陈X才于2016年2月3日提起诉讼，要求确认拆除行为违法，并要求为其安置住房。
市中院一审判决认为，《城市危险房屋管理规定》第二十六条规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可依据本规定，结合当地情况，制定实施准则，经同级人民政府批准后，报上级主管部门备案。”依据上述规定，经省人大批准，市人大于2011年8月18日发布了《市城市房屋安全管理条例》，市地区城市房屋安全管理工作应当遵循《市城市房屋安全管理条例》。
《市城市房屋安全管理条例》第三十条第四款规定：“所有权不清或者房屋所有权人下落不明的房屋有前款规定情形之一的，房屋所在地的县（市）、区房屋安全行政主管部门应当采取相应的防护措施排除隐患”。涉案民航小区3号楼始建于1994年，后多家公司参与投资开发、建设、施工、销售，造成该楼重复抵押、重复销售，至该楼拆除前，尚未有购房户取得房屋所有权证。因此，龙沙区政府作为房屋安全行政主管部门有权采取措施排除隐患。《城市危险房屋管理规定》第九条第四项规定：“整体拆除，适用于整幢危险且无修缮价值，须立即拆除的房屋。”第十一条第二款规定：“经鉴定属危险房屋的，鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书；属于非危险房屋的，应在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限，一般不超过一年。”2014年8月14日，市房屋安全管理鉴定站出具了《房屋安全鉴定报告》认为必须立即停止使用或拆除。根据上述鉴定报告及处理意见，民航小区3号楼整幢危险，无修缮价值，须立即拆除。拆除前，龙沙区政府征求民航小区3号楼利害相关人意见后，制定了拆除实施方案，并将危房通知进行了张贴公示。组织召开听证会后发布通告，告之利害相关人采取行政强制措施的理由、依据以及利害相关人如有异议可通过司法程序主张权利等内容。搬离通告发布期限届满后对利害相关人进行了催告。据此，龙沙区政府拆除民航小区3号楼的行政行为程序合法。
《市城市房屋安全管理条例》第三十四条规定：“房屋所有权人、使用人以及各相关部门应当配合房屋安全行政主管部门进行房屋安全管理。因危险房屋采取排险措施需要房屋所有权人或使用人临时迁出的，房屋所有权人或者使用人应当及时迁出。”根据上述规定，陈X才应当配合龙沙区政府采取排险措施，及时迁出。
关于陈X才要求龙沙区政府给其回迁安置的问题，因龙沙区政府拆除民航小区3号楼行为系排除隐患采取的防护措施，其采取措施行为符合《市城市房屋安全管理条例》的规定。因民航小区3号楼在开发过程中存在重复抵押、重复销售等情况，烂尾二十余年，情况较为复杂。市政府成立的解决民航小区2、3号烂尾楼工作组发布了《民航小区2、3号楼拟定回迁及退房款人员名单》，对民航小区3号楼利害相关人作出拟回迁安置和拟退房款区分处理，虽该行为是不成熟的行为，但可以证实市政府解决民航小区2、3号烂尾楼工作组为维护利害相关人的合法权益制定了保障措施。陈X才对此如有异议，可向相关部门主张权利，协商解决。陈X才要求法院依据《市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法补充规定》安置房屋，无法律依据，不予支持。陈X才无证据证明2014年3月28日博大公司将民航小区3号楼三层以下部分阳台捣毁，故陈X才等主张博大公司拆除行为违法的理由不成立。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回陈X才的诉讼请求。
陈X才不服，向省高院提起上诉。
省高院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
省高院认为，《城市危险房屋管理规定》第五条规定：“建设部负责全国的城市危险房屋管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本辖区的城市危险房屋管理工作。”第九条第四项规定：“整体拆除，适用于整幢危险且无修缮价值，须立即拆除的房屋。”第十一条第二款规定：“经鉴定属危险房屋的，鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书；属于非危险房屋的，应在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限，一般不超过一年。”2014年8月14日，市房屋安全管理鉴定站出具的《房屋安全鉴定报告》认定民航小区3号楼整幢危险，无修缮价值，须立即拆除。据此，龙沙区政府可以组织对民航小区3号楼进行拆除。《中华人民共和国行政强制法》第十八条规定：“行政机关实施行政强制措施应当遵守下列规定：（一）实施前须向行政机关负责人报告并经批准；（二）由两名以上行政执法人员实施；（三）出示执法身份证件；（四）通知当事人到场；（五）当场告知当事人采取行政强制措施的理由、依据以及当事人依法享有的权利、救济途径；（六）听取当事人的陈述和申辩；（七）制作现场笔录；（八）现场笔录由当事人和行政执法人员签名或者盖章，当事人拒绝的，在笔录中予以注明；（九）当事人不到场的，邀请见证人到场，由见证人和行政执法人员在现场笔录上签名或者盖章；（十）法律、法规规定的其他程序。”第三十五条规定：“行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。”民航小区3号楼拆除前，龙沙区政府征求该楼利害相关人意见后，制定了拆除实施方案，并将危房通知进行了张贴公示。组织召开听证会并告知利害关系人陈述、申辩的权利，后发布通告，告知利害相关人采取行政强制措施的理由、依据以及利害相关人如有异议可通过司法程序主张权利等内容。搬离通告发布期限届满后对利害相关人进行了催告。龙沙区政府拆除民航小区3号楼的行政行为符合法律规定，程序合法。需要指出的是，《市城市房屋安全管理条例》第二条规定：“本条例适用于本市城市规划区范围内已经建成并且交付使用房屋（以下简称房屋）的安全管理。”因民航小区3号楼未建成并交付使用，故拆除该楼的行为不应适用该条例，一审法院适用本条例审理属于适用法律不当。
关于回迁安置的问题。因龙沙区政府依据《市城市房屋安全管理条例》的相关规定拆除民航小区3号楼，故不应按《城市房屋征收补偿条例》及《市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法补充规定》的相关规定进行安置补偿。民航小区3号楼在开发过程中存在重复抵押，重复销售等情况，烂尾二十余年，情况较为复杂。市政府已成立工作组，对利害相关人作出拟回迁安置和拟退房款区分处理，虽该行为是不成熟的行为，但陈X才等人可以向市政府主张自己的合法权益。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
陈X才申请再审称：市房屋安全鉴定站出具的《房屋安全鉴定报告》和市政府作出的《民航小区2、3号楼拟定回迁及退房款人员名单》均不具有合法性，一、二审判决认定事实不清，适用法律错误。请求撤销一、二审判决，依法再审本案。
本院经审查认为，《城市危险房屋管理规定》第五条规定，建设部负责全国的城市危险房屋管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本辖区的城市危险房屋管理工作。第六条规定，市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构，负责房屋的安全鉴定。第九条第四项规定，对整幢危险且无修缮价值，须立即拆除的房屋被鉴定为危险房屋的，可整体拆除。第十一条第二款规定，经鉴定属危险房屋的，鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书。本案中，2014年8月14日,市房屋安全管理鉴定站出具《房屋安全鉴定报告》,认定民航小区3号楼整幢危险，无修缮价值，须立即拆除。据此，龙沙区政府在履行了征求利害相关人意见、制定拆除实施方案、张贴公示危房通知、召开听证会、发布通告、催告等程序后，对民航小区3号楼进行整体拆除符合法律规定，陈X才请求确认龙沙区政府拆除行为违法没有事实根据和法律依据。案涉民航小区3号楼烂尾二十余年，开发过程中存在重复抵押、一房多售等情况，至该楼拆除前，大量购房户无法入住。该3号楼经鉴定为整幢危险，无修缮价值而整体拆除。市政府成立工作组，对购房人员进行拟回迁安置和拟退房款区分处理，陈X才被划分为拟回迁安置人员。因此，陈X才请求龙沙区政府依据《市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法补充规定》安置房屋，没有事实根据和法律依据。
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