导语
在集体土地征收拆迁中，房屋面积如何认定，往往直接关系到补偿数额。实践中，一些地方只认可《集体土地建设用地使用证》记载的面积，对房产证、建筑许可证载明的面积不予合并计算，导致补偿缩水。
本案围绕“合法住宅面积到底是多少”展开，再审阶段，区政府提出面积认定错误的主张，但最终未获支持。案件对合法面积的认定标准具有现实意义。
案情回放
原告的房屋位于集体土地上。此前，区政府对其房屋实施强制拆除，该行为已被生效判决确认违法。随后进入赔偿阶段，关键问题是：原告的合法房屋面积是多少。
二审法院认定原告合法住宅面积为约270平方米。区政府申请再审，认为这一认定错误。
区政府提出两点理由：第一，集体土地上的拆迁，应当以《集体土地建设用地使用证》为主要依据；第二，原告提交的《房屋所有权证》和《建筑许可证》存在面积重合，且后期加建部分未办理最终验收和产权登记，不能简单相加计算。
区政府认为，二审法院直接将两证面积相加，缺乏事实基础。
争议焦点
本案的核心争议在于：二审法院认定原告合法房屋面积约270平方米，是否正确？
具体涉及三个问题：
- 在集体土地上，合法面积应以哪类证件为主要依据；
- 房屋所有权证与建筑许可证载明面积是否可以合并计算；
- 未及时办理产权登记，是否影响合法面积认定。
法院观点
法院认为，强拆行为既已被确认违法，就应当依法对原告的合法房屋面积予以赔偿。关键在于如何认定“合法面积”。
查明事实显示：原告持有1990年颁发的房屋所有权证，载明房屋面积约117平方米；又持有2000年颁发的建筑许可证，载明加建面积约153平方米。两证均为行政机关依法颁发。
法院指出，在当地城中村改造过程中，自建房屋产权登记更新并不及时，加建部分长期未完成确权登记较为普遍。如果仅以房产证登记面积为准，而忽视已经依法批准的加建面积，显然会损害当事人的合法权益。
因此，二审法院综合两证的法律效力以及原告基于审批形成的信赖利益，认定合法面积为两证载明面积之和，并无不当。
区政府关于面积重合、未验收等理由，未能提供充分证据证明存在重复计算或违法建设情形，难以推翻二审认定。
律师解析
第一，合法性判断以“是否依法审批”为核心。只要房屋建设经过行政审批并取得相应许可，即便后续登记手续未完全更新，也不当然否定其合法性。
第二，避免机械适用登记面积。在历史遗留问题较多的城中村、自建房情形下，单纯以登记面积为准，可能与实际批准面积严重不符，损害被征收人的权益。
第三，强调信赖利益保护。行政机关依法核发许可证后，原告有理由相信其建设行为合法。若在补偿阶段否认许可证效力，违背公平原则。
法院实际上并非简单“相加面积”，而是在确认不存在重复部分的前提下，基于两证的法律效力作出综合判断。
维权建议
第一，妥善保存所有权证、建筑许可证、审批文件等材料。不同阶段取得的证件，均可能成为认定合法面积的重要依据。
第二，在拆迁前应尽量办理测绘和确权登记手续，减少争议空间。
第三，如补偿计算明显偏低，应重点审查面积认定依据，不能仅看集体土地证或单一证件。
第四，在强拆已被确认违法的情况下，应依法主张完整合法面积的赔偿。
房屋面积认定，直接关系补偿金额。面对复杂的历史建房情况，法院更倾向于从审批事实和信赖保护出发进行综合判断。对于被征收人而言，证据准备与专业评估，往往决定最终赔偿结果。
================================================区政府申请再审称，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第二项规定申请再审。事实与理由：二审法院将常X的合法住宅面积认定为269.76平方米错误。集体土地上拆迁活动应以《集体土地建设用地使用证》作为主要的参考依据。尽管本案中常X提交了《房屋所有权证》《建筑许可证》，但是，《房屋所有权证》与《建筑许可证》房屋存在重合，且《建筑许可证》未最终验收，因此，不能确定常X现有房屋面积为合法面积。一审法院以《集体土地建设用地使用证》作为依据是正确的。其次，《房屋所有权证》与《建筑许可证》存在有重合的部分，简单相加属于计算错误。1990年的《房屋所有权证》的证载房屋已经被2000年的《建筑许可证》加盖房屋所替代，由于常X在取得2000年《建筑许可证》后，并未通知相关部门对所建房屋进行实测，且在建设完成后未申请办理相关房屋产权手续，所以，不能确认常X所盖房屋均在建筑许可证范围内施工，存在原有《房屋所有权证》证载房屋被《建筑许可证》所替代的情况。二审法院简单以《房屋所有权证》与《建筑许可证》的证载面积相加缺乏客观基础。
法院认为，本案的争议焦点为二审法院认定的常X合法房屋面积是否正确。区政府强拆常X房屋的行为已被生效判决确认违法，其对常X的合法房屋面积应予相应赔偿。从本案查明事实来看，常X持有的市人民政府1990年9月15日颁发的《房屋所有权证》显示，房屋为2层5间，建筑结构为砖混结构，建筑面积117.22㎡;常X持有的市管城回族区建设和环境保护局2000年5月16日颁发的（2000）建管（管）字第1300号《建筑许可证》载明，同意原房楼梯拆除，按图示位置补证，建筑结构为砖混结构，建筑面积152.54㎡（加建面积）。《市城中村改造管理办法》第二十六条第二款规定，被拆迁人选择货币补偿的，补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定，原则上三层以下（含三层）的合法建筑按市场评估价给予补偿。本案中，二审法院考虑到当地对自建房屋产权登记更新不够及时完善及对经批准后加建部分长期未确权登记的现状，如果单纯以房产证登记面积来认定房屋合法面积，必然造成常X合法权益的损害。二审法院参照前述规定，在当地登记工作不够规范及时的情况下，基于《房屋所有权证》《建筑许可证》的效力及常X的信赖利益，将两证的证载面积认定为常X的合法房屋面积并无不当。
发表评论